Kanzlei Hauptmann Uhl und Kollegen

Informationen für Vermieter, Mieter und Wohnungseigentümer

Ausweislich des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie wurde unter Art. 240 § 2 EGBGB eine Vorschrift zur Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen erlassen:

1. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 – 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19- Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsgründe bleiben unberührt.

2. Von Abs. 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

3. Die Abs. 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

4. Die Abs. 1 – 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Hiernach gilt Folgendes:

I. Mietzahlungen

1. Müssen Mieter Ihre Miete zahlen?

Die Mietzahlungsverpflichtung wird durch das Eilgesetz nicht berührt – auch während der COVID-19-Pandemie sind die Mieter weiter verpflichtet, ihre Mieten fristgerecht zu bezahlen.

Demzufolge kann der Mieter in Zahlungsverzug geraten und schuldet Schadensersatz – dies gilt selbstverständlich auch für alle Pachtverhältnisse.

Wenn der Mieter seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig bezahlt, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug und muss bei ausbleibenden Mieten oder Pachten Zinsen, Mahnkosten, Inkassokosten, Rechtsanwaltskosten sowie sonstige Schäden des Vermieters, die auf dem Zahlungsverzug beruhen, bezahlen. Rückständige Mieten können vom Vermieter auch gerichtlich geltend gemacht werden.

2. Welche Folge hat der Zahlungsverzug für die Kündigung?

§ 240 § 2 EGBGB regelt nur, dass keine Kündigungsmöglichkeit für alle Miet- oder Pachtverhältnisse besteht. Wenn der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig bezahlt, darf der Vermieter das Mietverhältnis aus diesem Grund nicht kündigen. Der Mieter hat bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die in dem oben genannten Zeitraum angehäuften Mietschulden auszugleichen. Nach Ablauf dieser Zeit kann das Mietverhältnis jedoch wieder wegen der Mietschulden aus dem oben genannten Zeitraum gekündigt werden.

Voraussetzung ist jedoch, dass die Zahlungsrückstände ausschließlich auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Diese Voraussetzungen muss der Mieter glaubhaft machen und alle Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit des Zusammenhanges zwischen der Nichtzahlung der Miete aus den laufenden Einnahmen und der COVID-19-Pandemie ergibt.

  • Geeignete Mittel hierfür können insbesondere der Nachweis der Antragstellung bzw. die Bescheinigung der Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigung des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall sein.

  • Im Gewerberaummietverhältnis kann der Mieter glaubhaft machen, dass der Betrieb des Mieterunternehmens im Rahmen der Bekämpfung von COVID-19 durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.

3. Kann der Wohnraummieter die Miete mindern:

Nur bei einem erheblichen Mangel der Mietsache ist der Mieter zur Minderung berechtigt. Dieser Mangel muss die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache aufheben. Weder fehlende Einnahmen noch eine Quarantäne des Mieters oder eines anderen Bewohners im Haus begründen einen Mangel an der Mietsache, der zur Minderung berechtigt.

4. Kündigung aufgrund anderer Kündigungsgründe

Die fristlosen und auch fristgerechten Kündigungsmöglichkeiten wegen anderer Gründe wie früherem Zahlungsverzug, Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses etc. bleiben nach wie vor erhalten.

II. Sonstige Fragen

1. Festzuhalten ist, dass der Einsatz von Handwerkern oder Dienstleistern in Wohnungen aufgrund der geltenden Kontaktsperre und wegen des einzuhaltenden Mindestabstandes von 1,5 m zu anderen Menschen nur eingeschränkt möglich ist.

Das bedeutet, dass Handwerker bei Einhaltung des Sicherheits- und Hygienestandards weiterhin ihrer Tätigkeit nachgehen können – es wird aber empfohlen, Reparaturen in den Wohnungen, die verschoben werden können, nicht durchzuführen. Selbstverständlich können Mängel oder Schäden, die eine Gefahr für die Bewohner oder das Eigentum darstellen, weiterhin umgehend behoben werden.

Zusätzlich ist der Mieter berechtigt, Handwerkern den Zutritt zur Wohnung aufgrund der Kontaktebeschränkungen zu verweigern. Ausnahmen bestehen entweder bei Not- oder Schadensfällen zur Abwendung gesundheitlicher Schäden oder bei drohenden Gebäudeschäden.

2. Das Besichtigungsrecht bei gekündigten Mietverhältnissen ist ebenfalls nur eingeschränkt möglich. Auch hier gilt, dass der einzuhaltende Mindestabstand mit der höchst zulässigen Anzahl von Personen eingehalten werden muss.

Informationen für Wohnungseigentümer

1. Eigentümerversammlungen

Eigentümerversammlungen stellen eine Versammlung mehrere Personen dar und dürfen somit aufgrund des Kontaktverbotes nicht mehr durchgeführt werden. Eigentümerversammlungen sollten demzufolge, wenn möglich, in die zweite Jahreshälfte verschoben werden. Das Gesetz gibt für die Einberufung der Versammlung keine Frist vor.

2. Amtszeit des Verwalters

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie sieht vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter i. S. d. Wohnungseigentumsgesetzes bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Damit gilt auch der von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes fort. Damit bleibt die Finanzierung der Gemeinschaft geregelt, bis eine erneute Eigentümerversammlung stattfinden kann.

3. Handlungsfähigkeit

Die WEG und der Verwalter bleiben handlungsunfähig, weil dem Verwalter Notkompetenzen zustehen und die WEG bei Eilentscheidungen auch im Rahmen von Umlaufbeschlüssen entscheiden kann.